Comment investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier locatif est l’une des clés de l’indépendance financière.

L’ immobilier peut en effet vous permettre de vous enrichir rapidement, à condition que vous sachiez ce que vous faites. Voici 10 conseils pour réussir et trouver une affaire rentable afin de développer l’indépendance financière.

L’ immobilier est un sujet qui me passionne et que j’ai étudié et mis en pratique. Voici les conseils et les règles que j’ai rassemblés et que je vous invite à suivre.

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Investir dans l’immobilier locatif sans faire d’erreur

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6 mythes en location immobilière

Vous devez être riche pour investir

Si vous devez avoir un revenu et pas être endetté, il n’est pas nécessaire d’être riche pour emprunter. Le « truc » est que vous ne serez certainement pas en mesure d’acheter votre maison et d’investir dans la location en raison de votre capacité d’endettement limitée. Faites un choix.

Démarrer de petits investissements, de gros investissements sont trop risqués

L’ expérience montre qu’il est parfois plus facile d’emprunter beaucoup que d’emprunter peu. J’ai des histoires concrètes de gens qui ont commencé avec de gros investissements avec peu de ressources. Le secret ? Lorsque vous empruntez pour acheter un appartement, la banque compte sur vos revenus. Lorsque vous achetez un bâtiment, la propriété devient la sécurité. Je ne dis pas que c’est simple, mais ça existe. Le risque sur un immeuble est également limité parce que votre revenu locatif sera toujours plus résilient si vous avez 10 appartements que si vous n’en louez qu’un.

Trouver un article complet sur l’investissement locatif

Vous pouvez devenir riche en achetant et en vendant des biens sans entrée

Je ne recommanderais pas ce type d’approche. Ceci est risqué et ne permet que des gains en capital au lieu de générer un revenu régulier.

Vous devez connaître les gens pour réussir

Les choses se font souvent dans l’autre sens. Commencez, soyez intéressé et apprenez à connaître les personnes dont vous avez besoin.

Vous devez être sûr de soi et ne pas avoir peur de faire une erreur

Trouve-moi quelqu’un qui a investi sans avoir peur et je te montrerai quelqu’un d’inconscient. Chaque nouvel investissement représente un risque et un défi pour votre stabilité. C’est normal et ça fait partie du jeu. Vous aurez des problèmes, mais ce qui compte, c’est comment vous les traitez. Ce qui compte, c’est tout ce que vous allez faire pour éviter qu’un problème ne devienne un désastre.

Les locataires sont des gens grosses et dégoûtants qui brisent tout et détruisent tout ce qu’ils louent. Ils attendent tous que la trêve hivernale cesse de payer le loyer

Je connais quelques graves. Je suppose qu’ils ne sont pas les seuls.

10 Conseils pour investir dans l’immobilier locatif

Quel est votre objectif avec cet investissement ? Un objectif n’est valable que s’il est écrit, communiqué et s’il est encadré toutes vos décisions. Si tel n’est pas le cas, vous n’avez que des souhaits et je ne prends pas beaucoup de risques en disant qu’ils resteront des souhaits.

Un but est quelque chose que vous voulez absolument accomplir.

Le processus d’investissement locatif est simple : rechercher une propriété, financer l’investissement, gérer la propriété et recommencer.

En outre, vous pourriez être intéressé par les 5 règles d’or d’un investissement immobilier.

1. Trouver un vendeur motivé

L’ une des règles de base est d’acheter bien. Pour bien acheter, il n’y a pas de secrets, vous avoir à acheter de quelqu’un qui veut vraiment vendre. La règle #1 de l’investissement locatif est simple : vous faites votre profit dès l’achat, et non à la revente. Si ce n’est pas le cas, ça ne vaut pas la peine.

Si vous achetez trop, une gestion parfaite ne sera souvent pas en mesure de rétablir le retour de votre investissement. Une des raisons pour lesquelles je recommande d’acheter au bon prix est que vous ne pouvez absolument pas connaître l’état du marché au moment où vous voulez revendre et il serait donc un peu surréaliste de parier sur une augmentation du prix de la propriété.

En vous concentrant sur la rentabilité immédiate, vous vous protégez contre plusieurs choses, y compris la revente de votre propriété si vous ne pouvez pas vous permettre de l’entretenir.

Trouver un vendeur qui ne fait pas de l’argent avec son investissement, qui vit loin de sa propriété et a besoin de se déplacer, qui est mal informé sur le marché et vous avez de bonnes chances de acheter à un bon prix.

Le prix d’achat est décisif et le loyer que vous pouvez obtenir de lui aussi. Ne payez pas trop pour la propriété et ne surestimez pas la valeur locative.

2. Définissez votre cible

Sur un premier investissement et en fonction de notre capacité d’emprunt, le choix est souvent entre un studio et un F2. Quel que soit votre choix, vous devez être cohérent et utiliser le bon sens. Si vous ciblez des étudiants, de petites zones leur sont traditionnellement réservées.

La conséquence est que l’emplacement devra être choisi en fonction de la cible. Tout le monde sait que l’emplacement est l’un des facteurs clés d’un investissement réussi, mais sur le terrain, la réalité prend souvent le relais.

Aussi dans l’exemple de notre studio étudiant, l’environnement de la propriété est décisif. Si vous ciblez ce studio sur les jeunes travailleurs, les critères sont différents. Savoir que vous visez. Selon la population, il existe des avantages et des inconvénients connus tels que le fait que l’étudiant reste peu de temps et nécessite régulièrement la recherche d’un remplaçant, mais jouit du répondant parental.

L’ emplacement ne doit pas être choisi malgré une faible attractivité.

3. Faites vos recherches, visitez beaucoup et faites quelques propositions

La sagesse dicte que vous devez visiter un grand nombre de marchandises afin de faire un achat. La méthode de recherche peut être déroutante car les médias sont très nombreux : internet, journaux, agents immobiliers…

Niveau 1 :

Internet Attractivité de la ville ou bon quartier ? Les facteurs qui attirent les gens sont simples : le travail, les écoles et la réputation. S’il y a beaucoup d’emplois, la ville attire les gens. Si elle a une bonne réputation, c’est encore mieux. Les villes universitaires sont également populaires auprès des étudiants.

D’ autres caractéristiques intéressantes comprennent les casinos, les aéroports, les événements nationaux et les bâtiments administratifs.

Offre limitée de marchandises ? S’il y a trop de biens, vous allez au désastre. Actuellement, de nombreuses villes de taille moyenne sont surchargées à De Robien en raison de la négligence des développeurs et des investisseurs.

Qualité satisfaisante de l’infrastructure ? La ville ou le quartier est-il bien géré ? Les investissements sont-ils effectués à temps et en heure ?

L’ activité économique est en hausse ? Assez délicat en ce moment, mais il reste un indicateur important pour votre choix. La diversité de ce point de vue est importante. Évitez les villes qui dépendent d’un seul grand employeur.

Niveau 2 : Personnes et tendances

Rencontrez, discutez et vérifiez vos résultats avec les gens locaux. Vos résultats sont-ils validés ?

Pourriez-vous définir la tendance et imaginez comment le quartier sera dans 10 ans ?

Y a-t-il des constructions ou des changements susceptibles d’influencer le marché ? (réclamation locative, valeur des biens)

Niveau 3 : Environnement immédiat

Commerces, écoles et transports sont les 3 points clés. L’environnement immédiat détermine l’attrait d’une propriété pour un locataire. Il est prêt à concéder des choses sur le bâtiment ou le quartier, mais il doit avoir les éléments dont il a besoin à proximité. L’environnement n’est pas modifiable.

Il n’y a jamais de marché unique, même dans un quartier. Parfois, quelques rues suffisent pour se retrouver dans un environnement très différent. Savoir différencier les sous-marchés.

Nombre de propriétés à visiter

Le nombre de propriétés à visiter peut être limité par la configuration des locaux, mais le principe de base est simple : plus vous visite, plus vous trouverez probablement une propriété intéressante. Il peut s’agir de visiter 40 ou 50 appartements sans aucun problème. Cela prend du temps, mais c’est le prix à payer pour trouver le diamant dans la mine.

La visite de la propriété ne devrait commencer qu’après avoir fait vos recherches et défini vos objectifs car elle vous permet de prendre une décision en quelques instants.

Idéalement, vous achetez votre propriété à quelqu’un qui ne l’a pas encore mis en vente. Vous voulez éviter de rivaliser avec tous les investisseurs.

4. Magasinez à côté de vous

Ce critère est simple, mais j’en fais un point à part entière. Toujours acheter près de la maison. L’alternative est d’acheter dans un endroit que vous connaissez bien (par exemple, la ville d’où vous venez). La proximité est nécessaire pour 2 raisons :

• savoir où vous êtes acheter,
• être en mesure d’intervenir en cas de problème.

Si vous gérez la propriété vous-même, il est d’autant plus préférable d’être proche.

Il y a, bien sûr, de nombreux exemples où la gestion à distance se passe bien. Ce que je veux éviter, c’est d’avoir à aller d’urgence une ou deux fois pour résoudre un petit problème qui nécessite ma présence et qui me décourage.

5. Créez votre équipe qui comprend comment investir dans l’immobilier locatif

Vous devez considérer que les premiers investissements sont un processus d’apprentissage. Un agent immobilier, un notaire et un comptable sont 3 membres de votre équipe que vous devez soigneusement sélectionner. Parfois, trouver un bon artisan est également nécessaire.

Les autres membres peuvent inclure des architectes, des assureurs, des banquiers et des arpenteurs.

Si vous voulez vraiment être sérieux à ce sujet, vous devrez créer une équipe.

Si vous investissez avec un partenaire paraître bien que vous :

• sont complémentaires ;
• peut avoir un débat sain sur une idée,
• travailler et récolter des récompenses équitables
• ont les mêmes objectivs,
• partagent les mêmes valeurs.

6. Débranchez votre côté instinctif

Les actifs doivent être analysés rationnellement. Le meilleur moyen est d’établir une liste écrite (typiquement dans Excel) de critères. La liste des critères garantit que vous ne tombez pas amoureux d’une propriété et que vous comparez correctement les différentes propriétés.

Analysez la propriété sous tous les angles. Il y a beaucoup de choses à examiner, mais ce n’est pas pourquoi nous devrions éviter de les contrôler. Si vous trouvez un problème, ce n’est peut-être pas une raison d’annuler l’achat, mais de négocier le prix en conséquence. Dans ce cas, rien ne vaut une citation rédigée par un professionnel sérieux pour effectuer la réparation.

Vous trouverez ici une liste plus complète des contrôles à effectuer avant un investissement locatif.

Généralement, un locataire sera moins exigeant qu’un acheteur. C’est un point à ne pas oublier.

7. Effectuez vos calculs de rentabilité

Calculez la rentabilité de votre investissement. Sous le net net de 6 % (après impôts), l’investissement est discutable. Vous ne devez pas avoir de surprises.

Le prix facturé par le vendeur n’a pas de base. Elle est souvent fondée sur ses attentes ou sur une estimation elle-même fondée sur des données douteuses.

C’ est à vous de calculer le prix que vous pouvez donner en fonction du rendement que vous voulez. Pour cela, vous devez obtenir le prix du loyer et être sûr que c’est le loyer réel. Faites confiance, mais vérifiez.

Dans de nombreux cas, la propriété sera surévaluée, mais ce n’est pas le cas que vous devez conclure que vous avez tort. Vous achetez un revenu financier, pas de la pierre. Si le revenu n’est pas bon, votre investissement est manqué.

Cependant, deux autres choses peuvent jouer en votre faveur : le loyer potentiel et le loyer futur .

loyer potentiel Le est le loyer que le propriétaire actuel pourrait obtenir en faisant quelques changements simples. Ce sont les mêmes changements que vous serez en mesure de faire immédiatement pour augmenter le loyer.

L’ autre point, le loyer futur correspond à l’augmentation supposée du loyer en fonction du bien, de son environnement et du plafond d’augmentation statutaire.

Les coûts d’entretien ne doivent pas être sous-estimés. Plus le bâtiment est âgé, plus l’entretien est cher est une règle générale que vous pouvez suivre.

8. Financez votre investissement en n’oubliant pas que vous cherchez à investir dans la location

immobilier La recherche de financement peut prendre beaucoup de temps, mais pour éviter de perdre une opportunité, il est bon de vérifier votre capacité d’emprunt avant de faire une offre comme vous l’auriez fait pour acheter votre propre maison.

9. N’hésitez pas à faire la bonne chose, restez informé

Ce que le débutant grappe sur un premier investissement, il le perd généralement plus tard à son grand regret comme une prophétie auto-réalisatrice : on ne peut pas gagner avec l’immobilier.

L’ investisseur professionnel n’hésite pas à faire la bonne chose, que ce soit le marketing pour louer la propriété, l’assurance pour se protéger ou un avocat pour étudier un problème épineux avant l’achat. Il y a des domaines où de petites économies ne devraient pas être faites, et toute l’étude avant l’achat d’un bien est critique.

Sur un autre aspect, toutes les nouvelles peuvent vous intéresser pour suivre la valeur de votre propriété : la criminalité et l’investissement dans les infrastructures sont deux éléments importants.

10. Trouver de bons gestionnaires

La gestion est un point critique. Si vous avez bien acheté, la direction peut ruiner votre achat et votre trésorerie. Même si vous n’envisagez pas a priori de confier la propriété à un gestionnaire, autorisez une marge dans vos calculs pour cette éventualité.

Sois patient.

Soyez informé.

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Investir dans l’immobilier avec la loi Pinel

La plupart du temps, les personnes achètent un bien de manière classique, pour mettre le bien en location soit par une agence, soit en le gérant par eux-mêmes. Pourtant, il existe des moyens d’obtenir un meilleur rendement locatif, notamment en combinant loyer et réduction d’impôts. C’est justement ce que permet la loi Pinel, dans de nombreuses villes, qu’elles soient une métropole comme Toulouse, ou plus modestes comme Vannes. La réduction peut aller jusqu’à 21 %.

Si vous ne connaissez pas le dispositif Pinel, sachez qu’il a été établi pour répondre aux besoins de certains secteurs, qui manquent cruellement de biens locatifs. En plus de bénéficier d’une réduction d’impôts, vous êtes garanti de trouver facilement des locataires. Bien entendu, il faut respecter certains critères, comme :

• investir dans un logement neuf qui se situe dans une zone Pinel
• respecter les barèmes fixés pour le montant de loyer
• trouver des locataires respectant les plafonds de revenus (A ce sujet, soyez rassuré, les plafonds sont vraiment très hauts)

Si vous désirez en savoir plus sur les détails de la loi Pinel à Toulouse, il vous suffit de suivre le lien. Vous pourrez même découvrir des logements qui entrent dans ce dispositif.